미국 채권 구입 늘면서 이자율 하락 효과
안전자산으로 돈 몰려 부동산 투자 활발
내년 말부턴 30년 모기지 4.8% 될 수도
지난 6월23일 영국이 국민투표를 통해 EU 탈퇴를 하면서 국제 금융시장은 대혼란에 빠졌다. 전 세계의 주식시장은 연중 최대 낙폭을 기록하고 미국 연준(Fed)은 필요시 유동성을 공급하겠다며 금융위기 차단를 위한 강한 의지를 나타내고 있다.
상황이 이렇게 되자 많은 사람들이 미국 부동산 시장은 어떻게 되는가에 대해 궁금해하고 있다. 2008년 부동산 거품이 꺼졌을 때 처럼 집값이 다시 떨어지는 것은 아닌가, 모기지 이자율이 상승하는 것은 아닌지 촉각을 곤두세우고 있다.
결론부터 말하자면 모기지 이자율은 낮게 더 유지될 것으로 보이며 미국 주택경기에 나쁜 영향을 끼칠 것으로는 전망되지 않는다.
낮은 모기지 이자율 지속
주택 모기지 이자율은 크게 두가지 요소에 의해 좌우된다.
첫째는 재무부 10년 만기 채권 이자율이다. 채권 이자가 상승하면 모기지 금리도 따라서 오른다. 그러나 국내와 해외의 투자금이 미국 채권으로 몰리면 채권 이자율이 떨어지면서 모기지 이자율도 하락한다.
영국이 EU에서 탈퇴하면서 글로벌 자금은 안전자산인 미국으로 몰리고 있다. 현재 믿을 수 있는 것은 달러와 엔화, 그리고 금이다. 이런 상황에서 해외서 떠도는 부동자금은 미국 채권을 구입하면서 모기지 이자율 하락을 유도할 것으로 보인다.
10년 만기 재무부 채권 이자는 6월22일 1.69%에서 영국의 EU 잔류 가능성이 점쳐지면서 6월23일에는 1.74%로 뛰었다. 하지만 그날 저녁 영국 국민투표 결과 EU 탈퇴로 반전되면서 6월24일 채권 이자율은 1.57%로 하락했다.
둘째는 국내의 기관 투자자와 글로벌 펀드가 모기지 노트에 쉽게 투자할 수 있도록 만든 모기지 담보부증권(MBS)다. MBS에 대한 매입 수요가 늘어날수록 모기지 이자율은 하락하게 되어 있다.
영국의 EU 탈퇴로 해외 자금은 다시 MBS로 몰리고 있다. 모기지 이자율이 하락하게 된다는 뜻이다. 국내 및 해외 투자금이 미국의 채권과 MBS를 구입하게 되면 모기지 이자율이 더 하락하거나 당분간 낮은 수준으로 유지된다고 할 수 있다. 현재 30년 고정 모기지 이자율은 3.5% 정도로 1주일 전에 비해 0.1%포인트가 떨어졌다.
그러나 초저금리가 수년간 지속될 것으로는 보이지는 않는다. 뱅크레이트의 수석 재정분석가인 그렉 맥브라이드는 \"낮은 모기지 이자율이 당분간 지속되겠지만 장기적으로 볼 때 영국의 EU 탈퇴 충격이 가시게 되면 모기지 이자율은 다시 오를 가능성이 있다\"고 분석하면서 그 때를 2017년 말쯤으로 예상했다.
모기지 협회(MBA)의 마이클 프랜탄토니 수석경제학자는 2017년 말에는 30년 고정 모기지 이자율이 4.8%가 될것으로 예상하고 있다.
미국 부동산 투자 늘어날 듯
지금 미국에서는 아파트, 콘도 등 부동산 개발이 많이 이뤄지고 있다. 특히 LA와 샌프란시스코 등 서부지역은 뜨거울 정도로 경기가 좋다. 부동산 개발이 순수 국내 자본으로 건설되는 경우도 있고 해외자금이 투입되는 경우도 있다.
특히 영국의 EU 탈퇴로 불안해 하는 해외 자금의 미국 유입이 더 늘 것으로 기대된다. 채권이나 MBS로 들어가는 자금도 있지만 달러화 강세로 미국 부동산 개발에도 더 많은 자금이 들어올 가능성이 높아지고 있다. 따라서 현재 진행중인 대형 개발 프로젝트는 별 문제없이 진행될 전망이다.
다만 영국과 관련있는 기업들의 경우 경제 불안으로 고용사정이 나빠진다면 바이어들의 주택 구입 능력을 낮출 수 있다는 우려가 있기는 하다. 또한 중국처럼 달러에 대한 위안화의 가치가 하락할 경우 투자가 위축될 수도 있다. 하지만 전문가들은 이런 상황은 제한적일 것으로 판단하고 있다.
재닛 옐런 Fed 의장은 \"영국의 EU 탈퇴로 인한 금융위기 사태에 대해 주의깊게 관찰하고 있다\"면서 \"지금의 혼란 사태는 곧 극복될 것으로 믿는다\"고 말했다.
브렉시트로 인한 경제적 혼돈은 시간이 가면 안정을 찾을 것이다. 따라서 집을 살 계획이 있는 바이어들은 지금과 같은 초저금리를 이용하는 것이 좋겠다.
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