CMBS 규모 전년 대비 44% 급감
건물주들 재융자 받기 힘들어져
시장 침체 가능성도 조심스레 제기
상업용 부동산 시장에 이상 기류가 흐르고 있다.
월스트리트저널(WSJ)에 따르면 올 상반기에 개인 투자자나 기업체, 투자기관 등이 발행한 부동산 채권 규모가 전년도 상반기에 비해 980억 달러 줄었다. 비율로 따지면 37%나 내려간 것이다. 정부의 모기지담보부증권 발행 관련 규제 강화에 따른 이익 감소와 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴 등 글로벌 경제의 불확실성 등이 복합적으로 작용하고 있기 때문이다.
특히, 업무용 빌딩과 쇼핑몰 등 상업용 부동산을 담보로 한 대출채권을 기초자산으로 발행하는 상업용모기지담보부증권(CMBS) 규모가 급감하고 있다.
이 매체는 올해 현재 CMBS 발행 규모는 310억 달러로 전년 같은 기간과 비교해 44%나 떨어졌다. CMBS는 모기지담보부증권(MBS), 리츠(REITs)와 함께 부동산을 증권화하는 한 방법으로 부동산 금융시장으로의 자본 유입통로나 다름없다. 즉, 부동산 시장으로 유입되는 자금이 급감하고 있다는 것이다.
이 같은 현상은 지난 2006년과 2007년 사이 부동한 호황일 때 상업용 빌딩 대출을 받은 수천 명 건물주들에게 직격탄이 될 수 있다. 대출 만기가 보통 10년인 만큼 올해 혹은 내년 만기가 돌아오기 때문에 재융자를 받아야 하는 상황이다.
하지만 부동산 시장으로 자금 유입이 급감하면서 재융자가 쉽지 않다. 은행 입장에서는 재융자를 해주더라도 이를 상품화해 팔기가 쉽지 않은 만큼 재융자할 때 깐깐한 기준을 적용할 수밖에 없기 때문이다.
실제로 최근 들어 상업용 부동산의 연체율이 증가하고 있다. WSJ에 따르면 지난 1월에서 5월 사이 대출 만기였던 상업용 부동산 대출자들 가운데 400명 이상이 만기 때까지 재융자를 받지 못했다.
실제로 지난 2006년, 플로리다 네이플시의 한 상업용 건물을 480만 달러 융자를 받아 장만한 한 의사는 만기 전 재융자 신청 때 은행 측의 까다로운 조건 제시에 적잖게 놀랐다. 은행 측은 이 건물에 대한 감정가를 현 시세와 비교해 상당히 낮게 잡았고, 다운페이먼트도 20%를 요구했다. 결국, 이 의사는 만기일이 한 달이나 지난 후에야 다른 리저널 은행에서 재융자를 받아냈다. 이 의사는 \"한마디로 어처구니가 없다\"며 \"그간 단 한 번도 융자 페이먼트를 밀린 적도 없고 빌딩 공실률도 0%인데 이 같은 낮은 감정가와 까다로운 조건 제시는 말도 안 된다\"고 말했다.
이처럼 상업용 부동산 재융자가 힘들어지다 보니 상업용 부동산 시장이 침체에 빠지는 것이 아니냐는 전망도 제기되고 있다. 재융자가 실패하면 건물주는 융자액을 전액 상환해야 한다. 만약 전액을 상환하지 못하면 결국 차압될 수밖에 없기 때문이다.
한 은행 관계자는 \"부동산 가치는 상승했지만 정작 수익은 그 추세를 따라가지 못하고 있다.
단순 LTV 보다는 실제 그 건물이 얼마나 수익을 올리는 지에 초점을 맞춘다\"고 설명했다.
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