주택가격의 3.5%만 다운하면 얻을 수 있는 연방주택국(FHA) 모기지 융자 심사기준이 대폭 강화돼 FHA 융자를 통해 내 집 마련을 계획 중인 주택구입 희망자들이 어려움을 겪을 것으로 보인다.
FHA 융자의 가장 큰 장점은 적은 다운페이먼트와 일반 모기지보다 낮은 크레딧 점수(보통 620~640점)로도 얻을 수 있다는 것. 한인 주택 구입자의 5~15%가량이 FHA 융자로 주택을 구입하는 것으로 한인 융자업계는 추산하고 있다.
FHA 융자는 FHA가 직접 돈을 빌려주는 것이 아니고 일반 렌더들이 다소 자격이 부족한 바이어들도 융자를 받을 수 있도록 FHA가 보증을 서는 융자이다. 크레딧 점수대 별로 이자율을 다르게 적용하는 일반 모기지와는 달리 일단 심사기준 이상이 되는 모든 크레딧 점수에 대해 동일한 이자율을 적용하기 때문에 크레딧 점수가 다소 낮은 바이어들도 매우 저렴한 이자율로 융자를 받을 수 있다.
새로운 FHA 융자 가이드라인에서 가장 두드러지는 점은 갚아야 할 학자금 융자빚(student loan debt)이 있을 경우 이를 신청자의 ‘부채’(debt)에 포함시킨 것. FHA 융자를 얻으려면 월수입에서 모기지, 자동차 등 각종 페이먼트(부채) 비율이 43% 이하여야 하는데 학자금 융자빚이 있을 경우 총 밸런스의 2%(5만달러인 경우 1,000달러)를 월 페이먼트에 포함시켜 그만큼 소득 대비 부채(DTI) 비율이 늘어나게 된다.
과거에는 학자금 융자상환을 시작하기까지 1년 이상 남았으면 융자빚이 신청자의 부채에 포함되지 않았다. 이밖에 과거에는 융자 신청자가 납부해야 할 자동차 페이먼트 횟수가 10회 이하인 경우 페이먼트 액수가 부채에 포함되지 않았으나 새 규정은 남은 페이먼트가 10회 이하면 월 페이먼트 금액에서 월소득의 5%가 넘는 부분만큼 부채에 포함시키도록 했다. 예를 들면 월수입이 8,000달러이고 월 페이먼트가 500달러라면 수입의 5%는 400달러가 되므로 차액인 100달러가 부채에 포함되는 셈이다.
크레딧카드를 프라이머리 오너와 함께 쓰는 ‘승인받은 사용자’(authorized user)가 FHA 융자를 얻는 것도 한층 까다로워졌다. 과거에는 승인받은 사용자의 해당 카드 월 최소 페이먼트는 부채에 포함되지 않았으나 지금은 미니멈 페이먼트가 DTI에 포함된다. 단, 카드 프라이머리 오너가 지난 12개월동안 페이먼트를 제때 납부했다는 사실을 말소수표를 통해 증명할 수 있으면 이 조항의 적용을 받지 않는다.
과거에는 오버타임 및 파트타임 일을 통해 취득한 인컴을 수입에 대한 증명서류 없이 융자신청자의 소득으로 간주했으나 이제는 오버타임 및 파트타임 인컴도 최소 2년 동안 인컴이 발생했음을 입증하는 서류를 고용주로부터 발급 받아 금융기관에 제출해야 한다.
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