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끊이지 않는 재개발 열풍-법무법인 센트로 김향훈 대표변호사 [ Opinion]
mason (19-02-19 04:02:34, 67.244.10.126)
계속되는 재건축 재개발
2004년 본 변호사가 재건축 재개발업무에 뛰어들 때 우리나라도 웬만큼 개발이 되었으니 앞으로 한 10년 정도만 지나면 재개발 관련일은 많이 줄어들 것으로 생각하였다. 그러나 웬걸 2018년이 된 지금도 그 재개발 열풍은 멈추지 않고 있다. 특히 수도권은 더욱 심하다. 재개발이 기존 원주민의 삶을 파괴한다는 부작용이 지적되어 2012년경부터 한동안은 구역이 해제되는 등의 모습도 보였었다.
그러나 이처럼 잠시 숨고르기를 한 이후에 요즘은 다시 본격적으로 재개발 재건축이 진행되고 있다. 그동안 건물의 노후불량도가 많이 진행되어 구역지정 요건이 충족되기도 했고, 핵심 주거지역의 주택공급의 필요성이 대두되었기 때문이다. 대도시에 직장을 둔 고소득 맞벌이 부부들은 집값이 좀 비싸더라도 출퇴근이 가까운 도심 한복판의 주택을 원한다. 수도권에서 멀리 떨어진 광주, 대구등 대도시의 재개발 재건축도 한창이다. 서울 시내 뒷골목을 다녀보면 아직도 허름한 곳이 많고, 아파트도 노후화되어 재건축해야 할 곳이 즐비하다.
서울의 역사 자체는 오래되었지만, 근대화된 건물과 시가지 건설의 역사는 짧다. 그리고 6.25.전쟁때 건물의 거의 대부분이 파괴되었고, 박정희 정권때인 70년대 말부터 무질서한 개발이 시작되었다. 이러한 70년대 80년대 건설된 건축물들을 전면적으로 다시 뜯어고치는 과정이 지금의 재건축 재개발이다.

재건축과 재개발의 차이
재건축은 쉽게 말하자면 노후화된 아파트지역(도로, 공원등 정비기반시설 양호)에 대한 것이고, 재개발은 구릉지대의 빨간 벽돌집 많은 곳(정비기반시설 열악)을 개발하는 것을 말한다. 사업에 반대하는 소유자에 대하여 재건축은 시장가격 보상을 하지만, 재개발은 공시지가를 기준으로 한 보상을 하므로 매우 많은 손해를 보게 된다.

해외거주자의 애로점
해외거주자들은 국내에 재산이 있어도 이러한 재건축 재개발소식에 어둡고, 부동산 등기부등본에 나와 있는 미국 주소가 오래된 주소인 경우도 많아서, 조합의 서류가 전달되지 않는 경우가 많다. 그래서 조합은 이들에 대한 통지를 형식적으로 하기도 하며, 심지어는 해외거주자의 명의를 도용하여 서면결의서를 위조하기도 한다. 조합 집행부에 유리하게 표결결과를 만들기 위함이다.
사업이 상당정도 진행되면 구 건물을 철거하고 새로 신축되는 건축물을 받겠다는 \'분양신청\'의 행위를 해야 한다. 그래야 신축건축물을 받을 수 있고 핵심지역인 경우 가격상승의 프리미엄도 받을 수가 있다. 그런데 종종 이러한 분양신청절차를 놓쳐버려 구건물에 대한 알량한 금액만 받고 청산되는 수가 있다. 국내에 남아 있는 늙으신 부모들은 조합의 이러한 통지가 무엇을 의미하는지 잘 몰라서 받고도 쳐 박아 두는 수가 있다.

재산을 헐값에 조합에 빼앗기기도 한다.
사업에 반대하여 조합설립에 동의서를 내지 않거나, 위에서 말한 \'분양신청\'절차를 거치지 않으면 강제로 재산을 빼앗기게 된다. 간혹 \'자유민주주의 국가에서 강제로 재산을 빼앗아가다니 그런 법이 어디 있느냐?\'라고 하지만, 사실 그런 \'법\'이 있다. 바로 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)이다. 이 법에서는 구역 주민의 75퍼센트가 재건축 조합설립에 동의하면 나머지 25%의 주민은 그 재산을 강제로 빼앗기고 시장가격을 받고 떠나도록 정하고 있다. 그리고 재개발 구역(달동네, 또는 도심, 부도심의 핵심상권 지역의 뒷골목들)에서 분양신청을 하지 않으면 (재건축에서와 같은 시장가격이 아니라) 공시지가에 약간의 금액만 더 얹은 금액만 받고 떠나게 된다.

부동산 소재 구역이 지금 어떤 상태인지 잘 첵크해야 한다.
소유하고 있는 국내부동산이 어떤 상태인지 체크해보는 제일 좋은 방법은 부동산 소재지 근처의 공인중개사 사무실에 연락해보는 것이다. 요즘은 인터넷이 워낙 발달되어 있으므로 Daum 부동산이나 Naver 부동산에서 자신이 소유한 지역에 대하여 검색해보면 상황을 알수 있다. 더 정확히는 서울의 경우에는 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr/cleanup)을 보면 소유부동산의 해당 구역이 재건축대상인지 그 사업진행의 정도는 어디인지 알 수 있다. 본 변호사가 대표로 있는 법무법인 센트로에서는 해외 거주자가 이메일이나 카톡으로 소재 부동산의 재개발 진행여부를 물어오시면 무료로 알려드리는 서비스를 제공하고 있다.

김향훈 변호사
(법무법인 센트로 대표)
02 532 6327, 서울서초구 서초중앙로 148, 희성빌딩 7층
이메일:kimhh-lawyer@daum.net
홈페이지:www.centrolaw.com
 
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